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由此形成了全国70个大中城市房价指数澳门新葡亰4588,目前我国这些房地产价格指数在数据质量上存在一定问题

2019年9月17日 - 高校联播

简而言之,对于房子这样异质性很强的商品,科学的价格指数计算方式应该是,考察同质房产的价格变化,剥离品质变化对销售成交价格的影响,只有这样才能反映真正的市场需求变动,传达正确的市场信号。

此外,分析中房指数和国家统计局全国70个大中城市房价指数,从2000年到现在,房价指数与房价走势很多时期是背离的,社会各界质疑的声音从未停过。质疑主要来自两个方面:第一是指数与直观感受严重背离。很多城市的房价上涨很快,但房价指数显示下降或回落,直观感觉与房价指数是相反的;第二是一般背离,很多城市的房价上涨幅度较大,但房价指数显示上涨幅度不大,直观感觉与房价指数方向一致但上涨幅度有差异。

合理的房价指数在政府进行宏观分析和制定政策、开发商和投资者作出投资决策、消费者选择合适购房时机方面,能够发挥重要作用。鉴于我国的两大指数体系均有欠缺,因此当前完善我国的房价指数体系显得尤为必要。笔者建议,第一,按国际流行和规范的房价指数模型和方法重构我国房价指数体系,美国联邦住宅供给监察办公室发布的房价指数OFHEO-HPI值得学习和借鉴;第二,国家住建部和银监会编制房价指数比国家统计局、房地产企业协会更有权威性。住建部以各地房管部门的签约备案数据编制新建住房特征价格指数、银监会以商业银行的抵押评估数据建立二手房重复交易指数,将是未来最佳选择。中国科学技术大学
叶青山

关付新说,国家统计局公布的房价指数环比值,较为准确反映市场情况,是一个重要的价格参考指数;郑州市住房保障和房地产管理局的房价指数环比值,侧重反映市场不同主体变化或高端房产跟中低端房产的变化,是一个重要的市场变化指数,所以这两个数据都有它的意义。

买房子,可谓是人生的一件大事。对于不少人而言,人的一生,或许就只能购买到一次的房子。试问,购买好房子,又怎么能不三思而后行呢?那么,事先提前了解了购房信息有很大的帮助的。

笔者想强调的是,房地产的价格上涨,可以因为两种性质不同的因素:一个是需求增加,不管是自住需求还是投资投机需求增加,改变供需关系对比所带来的价格上涨;另一个是因为房产内涵和外延品质变动等结构性原因带来的上涨。这两类对市场参与者和政府相关决策都具有完全不同含义的价格变动因素。只有精确分解两类推动因素在当前房地产价格上涨幅度中的各自比重,才能准确把握房地产市场供需格局的变动走势。但到底两类推动因素各自在房价涨幅中有多少比重?这一切只有经过严格规范化的科学测量才能得出有依据的结论。

房地产价格指数是反映不同时期房地产市场价格水平变化趋势和程度的相对数量指标,是有效进行房地产市场分析的重要工具。随着房价的不断攀升,房价指数作为反映房地产市场的先导指标,越来越受到社会各界关注。我国的房地产价格指数经过不断发展和改进,已初步形成了体系。中房指数是我国最早的房价指数系统,由中国指数研究院1994年开始编制发布。国家统计局1998年首次发布35个大中城市房价指数,后来经过调整,将数据范围扩大到70个城市,由此形成了全国70个大中城市房价指数。2011年2月起,国家统计局不再计算和发布全国70个大中城市房价涨幅的平均数,但仍按月发布相关数据,相关单位根据这些数据可以自行加工指数作为参考。

今年以来,70个大中城市新建商品住宅价格指数环比持续回落,并出现首次同比、环比双双回落。房价是否确实进入了下行通道?如何从房价指数读出房地产走势?这确实是社会各界非常纠结也非常关心的问题。

11月18日晚,国家统计局、郑州市住房保障和房地产管理局公布了10月份的城市房价指数,而两家的数据却一平一跌。同样是官方房价指数,缘何互相打架?记者对此进行了调查。

房子作为大宗商品,一向是每一个人买房人认为一辈子的事。了解购房信息也是很有必要的,相信对大家是百利而无一害。好了,废话不多说了,一起和小编来看看购房信息与预期指数的相关介绍吧!澳门新葡亰4588 1………………………………………………………………………………………………………………………………………….澳门新葡亰4588 2
①媒体广告包括报刊杂志上的广告,广播电视广告和招商广告等; ②网上查询;
③亲友介绍; ④开发商或代理商邮寄、发送的宣传品; ⑤售楼书; ⑥现场广告牌;
⑦现场展示样板房; ⑧房地产交易展示会;
⑨直接与房地产营销人员进行交流;
⑩其他途径,包括向北京市房地产交易中心、北京市房地产交易所、房地产中介咨询公司处查询关于房地产交易的各种资料。澳门新葡亰4588 3
目前,世界各国的房地产市场在信息收集、分析、计算方面有很多方法。归结起来,这些方法可分为以下4种:
成本投放法:成本投入法是根据房地产项目的投入成本(包括材料及人工费用等)的变化情况,以算术平均法来计算房地产价格指数的方法,是早期的房地产价格指数的重要编制方法。在规范的市场运作背景下,成本投入法对新建成房屋价格的走势分析有一定的适用性,能够反映出房地产价格变化的某些规律。
加权平均法:该方法包括中位数价格法和算术平均法两种。其基本原理是,以大量的房地产实际交易价格作为指数,加权的目的在于降低不同交易案例的特征差异所带来的偏差。中位数价格法与算术平均法相比,虽然能在一定程度上降低房地产品质差异对指数的影响,但并不能完全消除这一影响,随着时间的变化,房地产品质的差异可能会对指数衡量房地产价格的变动产生较大的偏误。因此,在国外房地产价格指数的实践中,加权平均法多用于地价指数的编制,而用在住宅价格指数编制上的较少。
重复交易法:它是利用房地产的重复交易案例,用同一栋房屋在两个时期售出的价格资料计算房地产价格指数。这样,不同时期考察相同的房地产,在结构、材料、外部品质等方面都相同,免去了控制房地产品质的麻烦。该方法经过实践和专家的多次修正,在理论上已经相当完整,因此该方法被称为国际上最先进的计算方法,能够客观、准确地反映出房地产市场的状况。
特征价格法:该理论认为,一种多样性商品具有多方面的不同特征或品质(如房地产商品的面积、楼层、朝向和是否有保安服务等特征),商品价格则是所有这些特征的综合反映和表现。当商品某一方面的特征改变时,商品的价格也会随之改变。特征价格法的基本思路是:将房地产商品的价格分解,以显现出其各项特征的隐含价格,在保持房地产的特征不变的情况下,将房地产价格变动中的特征因素分解,从价格的总变动中逐项剔除特征变动的影响,剩下的便是纯粹由供求关系引起的价格变动。………………………………………………………………………………………………………………………………………….
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全国两会期间,国家统计局发布的2009年70个大中城市房价上涨1.5%的统计数据,成为两会代表们乃至全社会议论的焦点。很多代表都表示,实在无法想象这个数据是如何产生的。同期全国工商联等权威部门根据2009年全国商品住宅销售金额除以商品住房销售总面积,得出商品住房价格上涨24%的结论,相对来说,与人们的感知吻合了一些,但这种计算房价变动的思路,其实问题更大,更有危险的迷惑性。基于平均价格来计算房价指数,与我们所真正需要的科学的房地产价格指数还相距甚远。

合理的房价指数在政府进行宏观分析和制定政策、开发商和投资者作出投资决策、消费者选择合适购房时机方面,能够发挥重要作用。鉴于我国的两大指数体系均有欠缺,因此当前完善我国的房价指数体系显得尤为必要。笔者建议,第一,按国际流行和规范的房价指数模型和方法重构我国房价指数体系,美国联邦住宅供给监察办公室发布的房价指数OFHEO-HPI值得学习和借鉴;第二,国家住建部和银监会编制房价指数比国家统计局、房地产企业协会更有权威性。住建部以各地房管部门的签约备案数据编制新建住房特征价格指数、银监会以商业银行的抵押评估数据建立二手房重复交易指数,将是未来最佳选择。

国际上最具代表性的房价指数是美国联邦住宅供给监察办公室发布的房价指数OFHEO-HPI,以及英国英格兰银行发布的房价指数。美国OFHEO采集美国房利美(Fannie
Mac)和房地美(Freddie
Mac)的抵押贷款数据,在经过住宅地址标准化处理后,运用重复交易法计算得出HPI,按季发布美国50州与华盛顿特区,以及220个大都市的房价评估及排名;九大地区房价百分比变化;220个大都市以外城市及农村的房价比率等。由于每个地理单元的HPI是基于同一房产价值的重复观测得到,对房价变化可以提供更精确的反映。

郑州市住房保障和房地产管理局公布的“2014年10月份房地产市场运行情况”显示:市区商品房销售均价8529元/平方米,环比下降8.64%,市场价格稳定。

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